原文標題：蘇州寫字樓陷入“供大于求”窘境供大于求”

運營者試水“智能運維”修煉內功

當住宅市場在去年下半年和今年上半年火熱之時，蘇城的商業地產卻陷入了“供大于求”的泥潭中，特別是寫字樓尤為明顯。有數據顯示，蘇城寫字樓市場的凈吸納量只有不到10萬平方米，而今年全年的新增量將達到80至85萬平方米，去化速度遠遠落后于新增速度。
　　“供大于求”的泥潭
　　近幾年，超高層寫字樓項目在蘇州猶如雨后春筍，尤其是部分區域，寫字樓項目高密度聚集。
　　就拿市民熟知的工業園區湖西地區，駐足其中，記者發現，在“湖西”有限的范圍內，卻高密度地聚集著環球188、董事匯、明天翔國際大廈、蘇州鳳凰文化廣場、東方之門，以及蘇州中心等項目。而這些項目，據記者了解基本都規劃建有超高層的甲級寫字樓。而值得注意的是，這些項目在地理距離方面呈現緊鄰狀態，多個項目之間相隔不過一條街。
　　而從數據上看，這僅僅是蘇州大量寫字樓的一部分。據專門從事商業地產銷售和研究的施沃特策略中心數據顯示，目前蘇州大市范圍內，存量寫字樓接近300萬平方米，而今年全年將新增80至85萬平方米的寫字樓。
　　而從今年上半年蘇城寫字樓市場的10萬平方米凈吸納量來看，要消化這些新增的量已經十分困難。
　　“從目前存量寫字樓65%的入住率來看，即使下半年的凈吸納量也能達到10萬平方米，要消化80多萬平方米的新增量也要花上4年時間。”施沃特策略中心相關負責人對記者表示，目前蘇城寫字樓市場供大于求最明顯的表現就是去化速度遠遠落后于新增速度，而明后兩年預計新增供應也不會少，供大于求”的泥潭有點深。“
　　想方設法活下來
　　對于“供大于求”這個泥潭，江蘇廣融實業有限公司總經理金東最近有了新的舉措。
　　記者了解到，目前金東正運營著位于蘇州大道東289號的廣融大廈，“我們這棟寫字樓并不是很大，一共13層，2013年投入使用的，入住的企業都比較穩定。”金東向記者表示，在當前這個“供大于求”的大環境下，當務之急就是要活下來，進一步優化整棟寫字樓，從而穩住現有的客戶，并吸引新客戶。
　　不過如何優化則是擺在很多寫字樓運營者面前的問題。而金東告訴記者，最近他正在嘗試用“智能運維”系統來優化自己的大樓，借助互聯網技術，建立大樓數據庫，來做寫字樓的“資產管理”。
　　而記者了解到金東口中的“智能運維”系統并不是
　　由廣融來開發的，而是借助了外力，而這個外力則來自于一家名為“設施之家”的科技公司。薛建明是“設施之家”一位區域總經理，他告訴記者，在當前的市場環境下，智能運維能降低寫字樓整個維護成本，提高工作效率從而提升客戶的滿意度，這“一個降低，兩個提升”有助于寫字樓良好運作，等待新的機會。
　　那這個“智能運維”到底如何起作用呢？對此，薛建明告訴記者，智能運維的關鍵就在于數據，收集數據，使用數據，一棟寫字樓的資產大概可分為空間和硬件設施，他們首先會針對這些資產進行初始數據的錄入，建立一個基礎數據庫，存在云端，每個設施，“比如電梯，都會有一個屬于自己的二維碼，大樓工作人員在日常工作中，都會掃每個設備的二維碼進入相關頁面進行相關內容的錄入，比如運轉是否正常，是否需要更換零部件等。”薛建明表示，經歷了這些步驟，運營者就可以通過這些數據來清楚的了解大樓各個設施是否運轉良好，哪些地方需要優化，“每個設備都有保養手冊，使用手冊，還備有設備病例卡以及存在云空間里知識庫，方便工程人員，提高工作效率。”
　　而在金東看來，這個智能運維系統對其最大的幫助就是提供決策依據，讓自己做事有的放矢，“現在，每天我都能看到關于當天大樓情況的報表，比如設備的運轉情況，租戶的問題有沒有即時得到解決等，就像一張清晰的臉譜，細節都十分清楚，有助于大樓的良好運轉，當前只有先做好自己，才能謀求進一步發展。”
　　還需進一步豐富內涵
　　記者發現相較于蘇州這樣的1.5線城市，一線城市寫字樓的空置率卻在明顯被拉低。
　　國際知名房地產咨詢機構仲量聯行2016年7月的一份研究報告顯示，從需求端來看，寫字樓的租賃需求正在上升，而需求來自于廣泛的行業，比如：金融服務業、商業服務、電子商務、醫療、品牌零售、創意產業等。
　　而這種需求在一線城市表現明顯。以上海為例，仲量聯行數據顯示，2015年期辦公樓租賃市場凈吸納量創出歷史性的約145萬平方米新高，幾乎是2014年的兩倍，甲級寫字樓的空置率降至3.6%，浦東陸家嘴區域超甲級寫字樓的空置率為0.4%，找房子幾乎無房可租。另外需求的增加還帶動了租金的上漲，上海在去年四季度同比漲幅達到了9.3%。
　　對此，有業內人士表示，蘇州寫字樓市場要從“供大于求”的泥潭中走出來，好的運維是一方面，另外可能還需要一些新創意，豐富一下內涵，比如聯合辦公。仲量聯行研究報告中表示上海寫字樓除了憑借其金融中心的地位吸引大量投資機構入住外，聯合辦公是另外一個突破點。其實從去年至今，聯合辦公以低于寫字樓的租金以及靈活的出租方式吸引了大量初創公司，成為一種新的潮流。
　　而在蘇州，聯合辦公更多的落腳于城市非核心區的政府背景的各種產業園和大型孵化器中，位于創意產業園的36氪就是其中之一。36氪蘇州副總經理李立治告訴記者，蘇州氪空間聚集了大量80、90后的創業者，聯合辦公的辦公方式，與年輕一代創業者開放、分享的精神頗為契合，這樣的工作環境，年輕一代似乎特別適應，并且價格便宜，設施也足夠用。
　　李立治透露，目前他們一個新的站點就是放在交通便捷地段的寫字樓里，目前正在裝修但已有30%的工位被預訂了。由此看來，未來蘇城寫字樓在這方面確實有潛力可挖。

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