原文標題：從寫字樓租金，看中國城市的排名

如果說房價反映的是一座城市未來的估值，那么寫字樓租賃則反映的是一座城市當下的價值，特別是高端服務業的發展水平。

近日，JLL（仲量聯行）公布了2020年第三季度，我國一線城市和重點二線城市寫字樓的租金排名如下：

數據顯示，香港以864元/m2/月的平均租金，遙遙領先，相當于北京的2.3倍、上海的3倍，深圳的4倍、臺北的4.3倍、廣州5倍，這六座城市是我國高端服務業和樓宇經濟最發達的城市。

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 從寫字樓租金看城市排名

從甲級寫字樓租金來看，中國主要城市的樓宇經濟可以分為三檔：

香港、北京、上海、深圳為第一檔，租金全部超過200/m2/月。

臺北、廣州、杭州、南京為第二檔，租金處在100元-200m2/月元之間。

武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽為第三檔，租金處在50-100元m2/月之間。

具體來看的話，受疫情和經濟低迷的影響，中國香港寫字樓租賃市場停滯不前，三季度吸納量為-73491平方米。盡管月租金仍然居首，但相比自身一直在下跌，同比去年下跌了23.8%。中環的租賃市場更是低迷，新成交量環比下降了14.4%，部分租戶已搬離中環。

中國臺北則受供給有限的影響，寫字樓租金水平比較穩定，三季度月租金為197元/m2，同比增長了1.2個百分點。

在中國內地，北京仍是寫字樓租金最高的城市，月租金高達373元/m2，折算成日租金約為12.43元/m2，是全國各大城市中，日租金唯一超過10元/m2的，穩坐內地“商務第一城”的寶座。

上海、深圳、廣州繼續分列內地第二至第四位，其中滬深月租金都超過了200元/m2。從租金變動幅度來看，廣州同比增速為-5.6%，跌幅在一線城市中最小。

與廣州同樣躋身“百元級”的還有杭州和南京，二者GDP總量雖然低于中西部武漢、成都，但寫字樓租金明顯高于后者，說明杭州、南京的高端產業發展水平更好。

緊隨其后的是武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽，每平米月租金在65-97元。

整體來看，一線城市租金下跌幅度均在變小，部分項目甚至出現了租金上調的行情。

廣州在三季度表現亮眼，甲級寫字樓環比微升了0.4個百分點。特別是珠江新城片區，出現了租金回升的行情。

深圳甲級寫字樓租金跌幅也在收窄，三季度環比跌幅為1.1%。業主大幅下調租金的現象也明顯減少，甚至有部分甲級寫字樓還提高了租金。

北京寫字樓市場租金環比下滑1.2%，同比下跌7.1%。不過，經過幾個季度的租金調整后，許多項目出租率逐漸穩定，租金下滑速度有所放緩。

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最大金主來自金融、科技和國企

本季度，越來越多的企業重啟了寫字樓的租賃計劃，整體復蘇跡象明顯。據JLL數據，全國超九成城市錄得凈吸納量正值，空置率普遍回落。

其中，一線城市和重點二線城市寫字樓凈吸納量達到84.1萬平，比前兩個季度的總量（48.9萬平）還要高出35.2萬平。

有意思的是，幾乎每座一線城市的主力租戶，都來自金融和科技等新興行業，或者大型國企。可見在經濟較低迷的當下，這些行業抗壓能力比較強，大型國企更是“不差錢”。

廣州在本季度有兩座甲級寫字樓入市，分別是唯品會總部大廈、阿里中心，兩個項目都在琶洲，且都是總部辦公樓，業主自用比例近九成。此外，金融企業和國企對寫字樓的購置需求大增，最青睞琶洲和珠江新城的在建項目。

在深圳，國企等自用型買家購置寫字樓的需求在上升。

北京租賃需求仍以內資企業為主。其中，大健康行業的辦公需求占比首次突破14%，相較于上個季度增長了5 倍，成為三季度北京第三大租賃需求來源。

上海內資證券公司和律所繼續活躍，來自科技新媒體和醫藥行業的租賃需求持續增長。

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大量企業從CBD遷至新興片區

可以看到，出于租金、政策等方面的考慮，租戶越來越青睞城市的城市新興商務區。三季度，租戶從市中心搬遷至新興片區的案例越來越多。

在南京，多家律所和會計事務所新設立或搬遷到河西板塊，提升了寫字樓租賃市場的活躍度。

在西安和沈陽，專業服務業租賃需求旺盛，其中西安的服務業在高新南片區新租交易中做出了近25%的貢獻。

在重慶，猿輔導、作業幫、掌門一對一等業內頭部企業積極擴張，貢獻了上萬平方米的租賃需求。西安本季度的大面積成交也主要來源于線上教育行業。

在上海，三季度非中央區吸納了全市96%的寫字樓租賃需求。在北京麗澤區域，由于租金比其他核心商圈便宜近半，吸引了多家企業搬遷入駐。

在深圳南山，全市近七成的寫字樓租賃需求被吸引過來，尤其是前海片區，憑著優惠的租金補貼政策，吸引了大量企業搬遷和新設立。

上海為了留住考慮搬遷到非中央商務區的租戶，中央商務區的業主在續約條件上采取了更加靈活的措施。

在廣州，這種情況也在發生，科學城、知識城甚至南沙等新興片區吸引了不少優質企業入駐，包括網易、小鵬汽車等。

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全球CBD租金排名

JLL還發布了全球主要CBD的租金排名情況：

數據顯示，位于中國香港的中環，超過紐約中城、北京金融街、倫敦西區，位列全球租金最貴的CBD。

北京金融街的租金水平，僅次于香港中環和紐約中城，北京CBD（國貿商務區）問鼎全球TOP10。

此外，北京中關村、上海浦東也問鼎全球TOP15，顯示北京、上海的產業超高的租金承受力。

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