寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現出過多新樓盤，也從而對現有寫字樓市場構成沖擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在利率方面，寫字樓要高于住宅近1％的利率。另外，還有購置物業的稅費、出租所涉及的稅費、房產稅、首次出租的高折價、物業管理費用、自己的管理費用、裝修、家具、房屋折舊費用等需要交納的各種稅費，約占投資額的20％左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產資料”。當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會產生其他利潤反而會消耗資金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌只看買價，不看租價。二忌只看硬件，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙于維權。八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，但仔細探討會發現，它是在外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化等等。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。

注意4：物業管理要關注

寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業管理寫字樓的物業公司，能給樓盤一個良好的內部環境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業時應考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際等知名公司管理的寫字樓的物業水準值得投資者信任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500～1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70％左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業檔次高，今后會有較為穩定的回報。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。

2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行貸款利率高，成數少，年限短。

購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1％，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20％。

3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。

4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3～4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇信譽度高的企業或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。

2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那么中介機構的資質和實力均是考察的重點。

3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是最重要的。

4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）、產權證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請；最后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）交至所在區房地產交易中心，辦理租賃登記，并按規定繳付款項。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋租賃許可證管理辦法》要求出租房屋首先需要辦理《房屋租賃許可證》，寫字樓的出租也包括在內，沒有“證”是不準出租的。

《房屋租賃許可證管理辦法》規定，凡出租城鎮范圍內房屋（寫字樓）的單位或個人，必須經房屋主管部門認定出租房屋所有權清楚無糾紛、房屋結構安全后，到房屋所在地的區、縣房地產管理登記，申辦《房屋租賃許可證》。

申請人在辦理《房屋租賃許可證》時，必須交驗下列證件：1.房屋出租申請書。2.房屋所有權證書或購商品房合同、新建房執照等其他合法證件。3.出租人是個人的應提交房主居民身份證；出租人是單位的，應提交單位法人代表或委托代理人資格證明。4.產權共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委托書。5.出租人在同一區、縣范圍內出租多處住宅房屋，可申領一個《房屋租賃許可證》；出租非住宅房屋的，一處需申領一個《房屋租賃許可證》，證上標明出租房屋地點、數量。超出證載范圍的，應另行申請《房屋租賃許可證》。6.出租人為外資企業、中外合資企業、中外合作經營企業、外國公民或港澳臺同胞的，按涉外地產管理規定辦理。7.出租的房屋拆遷或轉移，出租人應將《房屋租賃許可證》向填發機關繳銷，該證有效期為三年逾期須重新申辦。