原文標題：2020年北京寫字樓大宗交易額638億元 達歷史成交額第二高

[摘要] “預計2021年北京市場投資活躍度將進一步增加，交易規模重回增長通道。”

“預計2021年北京市場投資活躍度將進一步增加，交易規模重回增長通道。”2021年1月12日，世邦魏理仕發布的《2020年第四季度及全年北京房地產市場回顧及展望》顯示，2020年第四季度，北京寫字樓市場共達成十三筆大宗交易，交易總額達148.4億元。全年總成交額為638億元，僅次于2019年，達歷史成交額第二高水平。

報告顯示，2020年年底開發商為回籠資金，出售多項優質資產，國內企業自用買家和國內險資為主的機構買家成交額分別占第四季度成交總額的38％和34％。2020全年，國內企業自用買家和國內險資為主的機構買家的成交額分別占全年交易額的34％和24％。

值得關注的是，2020年第四季度，辦公類題材投資獨占鰲頭，其中純辦公產品交易額占第四季度總交易額的69％；全年純辦公產品成交額占47％，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業合占35％。

“隨著新興辦公區域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。同時，地產基金投資的城市更新項目陸續完成改造后，形成了有現金流的優質投資產品，為保險公司和主權基金等投資者提供了更多的購入機會。”世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛介紹。

寫字樓租賃市場進入復蘇軌道

“2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進入平穩復蘇軌道，市場信心持續恢復和提升。”世邦魏理仕華北區辦公樓部資深董事張冀蘇表示。2020全年，北京寫字樓市場新增供應面積69.3萬平方米，新增項目集中在2020年下半年入市。

2020第四季度，北京市寫字樓市場凈吸納量達到14.2萬平方米，較過去10年所有季度的均值高出近一倍；2020年下半年的累計凈吸納量較2019年同期增幅約50％。分區域來看，望京表現最突出，在科技企業強勁需求帶動下，貢獻了第四季度全北京市近一半的凈吸納量。2020年第四季度北京寫字樓市場整體空置率較第三季度上升0.3個百分點至17.9％，寫字樓平均租金較第三季度下降了0.6％。

張冀蘇預計，2021年，數字經濟、服務業開放等政策落地將為寫字樓需求持續注入新動能。另一方面，傳統核心商務區可租面積仍然充裕，新興區域新項目的逐步交付給租戶提供更多的區域選擇。供需兩旺之下，北京寫字樓市場將迎來眾多機遇。”

商務園區需求更為多元化

2020年第四季度，北京商務園區市場錄得兩個新項目交付使用，分別位于石景山和大興子市場，共計體量11.9萬平方米。全年優質商務園新增供應量達103.6萬平方米，創歷史新高。其中，朝陽電子城、海淀北清路、亦莊經濟技術開發區、石景山銀行保險產業園、順義空港等子市場新增供應均超過10萬平方米。

從需求端看，2020年第四季度市場需求更為多元化，除了來自科技相關的主力需求，金融科技、工業品制造、能源以及專業服務類都有活躍的租賃表現。季內全市商務園區市場錄得凈吸納量28.4萬平方米，破單季凈吸納量歷史紀錄。其中海淀和朝陽主要子市場吸納表現最突出：來自互聯網以及金融科技頭部企業的大面積租賃需求持續釋放，在中關村軟件園和上地等子市場完成多宗大面積成交，這些細分產業在海淀的集聚效應更趨明顯；得益于互聯網、文體娛樂以及專業服務業的活躍需求，朝陽電子城凈吸納量于本季由負轉正。下半年租賃活動的強勢反彈推升全年凈吸納量至35.5萬平方米。

2020年第四季度整體市場空置率環比下降2.3個百分點至23.1％。一些新增供應密集的新興子市場，業主依舊有較大的去化壓力，繼續下調租金使整體市場平均租金持續下行；而中關村軟件園、上地和東升科技園等子市場租金表現穩健。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示：“近年北京商務園區與傳統商務區之間的關聯日益緊密，北京辦公區域版圖不斷向外拓展。未來隨著優質商辦體量規模、商務配套、基礎設施和產業資源導入的日趨成熟，海淀、朝陽、石景山、豐臺、大興等區的外圍辦公區域將承接外溢需求，推動北京辦公多中心格局的發展。”

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