原文標題：寫字樓玻璃幕墻掉落引發的“故事”

某公司購買某開發商開發建設的寫字樓，在房屋即將交付時發生了樓宇的玻璃幕墻掉落事件。某公司認為該房屋存在重大的房屋質量隱患，又加之樓市低迷，遂有意以此為由與開發商解除合同，但此舉遭到了開發商的拒絕。

某公司為進一步證明自己的主張，擬委托鑒定機構對玻璃幕墻的質量情況進行鑒定，鑒定結果為：預埋件的安裝不符合標準要求、鋁框架的安裝不符合標準要求。司法鑒定機構出具鑒定報告的時間為一個月，此時已經超過合同約定的收房期限，但在此期間某公司未接收房屋。

爭議二

雙方爭議二：司法鑒定期間，購房人未接收房，鑒定結果為房屋玻璃幕墻存在質量問題。某公司作為購房人是否可以要求開發商承擔逾期交房違約責任？

法律分析意見

1、《民法典》第六百一十條規定“因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”一般認為，標的物在交付時被發現無法滿足基本合同目的，買受人可拒絕接受，視為賣方未能交付，承擔相應逾期給付責任，而普通的質量問題，應當通過出賣人的物之瑕疵擔保責任制度（如履行維修義務）來解決。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔”。由上述規定可見，在房屋已經符合合同約定的交房條件的前提下，自開發商發出書面交房通知后，在合同約定的交房期限內，無論購房人是否實際接收房屋，將會認定為開發商的交付義務已經履行完畢，而從其發送交房通知后的合理期限后，房屋毀損、滅失的風險及因房屋而產生的相關費用，將均由購房人承擔。

2、如《文康法評丨寫字樓玻璃幕墻掉落引發的“故事”（一）》所述，除非鑒定結論能夠證明玻璃幕墻系房屋主體結構部分、其質量問題已經影響房屋結構安全、且通過有效的修復也無法修復等情況，即購房人有權依據該鑒定結論合法行使合同解除權，否則購房人因鑒定所花費的時間很難計算在開發商逾期交房的期限范圍內。

3、根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”之規定，因房屋玻璃幕墻存在質量問題，開發商應按照上述規定承擔保修義務，購房人完全可以通過損失賠償的方式另行向開發商主張權利。

綜上，在開發商交付的房屋符合合同約定的“綜合驗收”的前提下，若購房人僅以“玻璃幕墻存在質量問題”為由拒絕接收房屋、并以此為由主張開發商承擔逾期交房違約責任，將會面臨訴訟請求不被法院支持的風險。但是，關于房屋玻璃幕墻的質量問題，購房人可以要求開發商承擔保修責任。

爭議三

雙方爭議三：某公司在上述鑒定時間內未能按合同約定期限完成收樓，如果玻璃幕墻再次發生安全事故，相關責任應由誰來承擔？

法律分析意見

1、針對該問題，如《寫字樓玻璃幕墻掉落引發的“故事”（一）》所述，還是應當先界定“玻璃幕墻”的性質，在確定其不屬于主體結構的前提下，還應當考慮其究竟屬于戶外墻體，還是僅屬于玻璃窗。

根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：建筑物的基礎、承重結構、外墻屋頂等基本結構部分……”若玻璃幕墻被認定為建筑物的外墻，則其應當屬于共有部分，若認定為玻璃窗，則其應當屬于各業主的專有部分。而參考《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》中對于玻璃幕墻的界定（《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》第二條的規定，“本辦法所稱的玻璃幕墻，是指玻璃面板與支撐結構體系組成的、可相對主體結構有一定位移能力或者自身有一定變形能力、不承擔主體結構所受作用的建筑外圍護墻”，具有一定的參考意義），將其認定為建筑物外墻的可能性較大。

2、若在玻璃幕墻被認定為建筑物外墻的前提下，根據《建筑工程質量管理條例》第四十條規定，“屋面防水工程有防水要求的衛生間和外墻面的防滲漏，建設工程的最低保修期限為5年”。

由上述規定可見，在玻璃幕墻發生滲漏的情況下，保修期限為5年。在保修期限內，發生質量問題，應當由開發商承擔保修責任，超過保修期限，則由購房人承擔維修責任。

而從外墻屬于公共部位角度分析，一旦發生墻體滲漏的質量問題，超過保修期限的，則可通過使用專項維修資金進行修繕；若沒有繳納專項維修基金的，則應由所有業主共同承擔（若將其認定為玻璃窗，則應由各業主自行負擔維修費用）。

3、關于房屋交付后發生的玻璃幕墻掉落導致人身傷害問題，根據即將施行的《民法典》第一千二百五十三條“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”第一千二百五十四條“禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任”的規定，由此分析，因玻璃幕墻碎裂導致人身傷害的，一般應由所有人、管理人、使用人承擔賠償責任；若所有人、管理人、使用人沒有過錯的，可就已發生的賠償部分，再向責任人進行追償。因此，因玻璃幕墻質量問題導致的人身損害，若發生保修期限內，購房人可就已經賠償部分向開發商進行追償。

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