原文標題：「地產新勢」寫字樓新挑戰：空置率還將走高

程璐洋/文2020年，中國一線城市寫字樓市場的空置率不斷創新高，2021年，在北京、上海、深圳等主要市場，預計各超百萬平方米的新增供應下，空置率還將走高。

空置率、租金和凈吸納量，從這些寫字樓市場的關鍵指標看，房地產服務機構“五大行”的數據稍有差異，但指向趨同。

2020年四季度，北京寫字樓空置率超過15%，為十年來新高。在這樣的空置水平下，市場出現“以價換量”現象，平均租金下降為300多元/月/平方米，同比下降約1/10。同期，上海寫字樓空置率在20%左右，深圳寫字樓空置率則超過20%，都為多年來市場新高水平。

2020年，北京、上海和深圳等主要城市的高空置，主要都來自大量新增供應，有機構稱之為“天量供應”，部分寫字樓面積推遲到2021年入市。但在2021年，這些城市的預計新增供應面積更多，均超過100萬平方米，將繼續推高空置率，拉低租金。

北京市場方面，高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場將繼續迎來約316.9萬平方米的新增供應，其中預計2021年理論新增供應將高達150萬平方米。

世邦魏理仕指出，2021年的上海市場，受項目延期入市的影響，計劃入市項目近140萬平方米。而深圳的寫字樓市場，將有超過100萬平方米的新增供應入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。

雖然空置率走高帶來租金繼續下行，但各市場凈吸納量的拐點，已經在2020年三四季度出現，新興的主要需求來自互聯網科技和醫療健康行業。2021年，科技和金融行業將貢獻大部分寫字樓租賃成交面積。

隨著2021年各市場空置率觸及高點，租金預計繼續下調，“以價換量“將成為未來兩年租賃市場的主要方向。隨后3至4年，將進入去化周期，租金要在2022年后開始回升。

雖然走高的空置率和下降的租金水平已是共識，但多位機構從業者表示，這并不一定是壞消息，將使得2021年成為企業辦公選擇的機會窗口，更具性價比的租金和更多的選擇，使得實體企業可以及時調整辦公租賃成本和位置，也能刺激整個行業的流動活力。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東解釋，北京寫字樓此前一直是業主市場，租戶沒有太大議價空間，近兩年從原來的業主市場轉變到租戶市場，業主心態轉變，帶來了價格窗口期，租戶可以多爭取租金折扣，或免租期。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇也表示，要刺激寫字樓市場，尤其是租賃市場的流動性，需要健康合理的空置率和租金區間，這會刺激寫字樓租戶擴租或升級。目前北京市場整體空置率17.9%，預測接下來的峰值會達到21%左右，而行業認知的空置合理區間，在15%至20%。

高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群指出，這會使得市場需求向頭部優質高性價比物業聚集。

各城市寫字樓市場上一次數據類似的階段，是2008年金融危機時期。

高力國際數據顯示，2007到2009年，也是北京寫字樓供應高峰期，當時空置率最高達到24%，是由于2007和2008年近90萬平方米的供應量。

不過，高力國際華北區董事總經理嚴區海指出，2008年和目前階段不可同日而語，因為當時的北京市場存量只有3、4百萬平方米，現在的市場存量超過1千萬平方米。

而且，2008年的“四萬億”刺激，使得整體市場資金極為充裕，凈吸納量在2010年和2011年出現爆發式增長，使得北京市場空置率從24%下降到10%以下，不到兩年的時間租金翻倍，這在目前北京的市場環境下，很難實現。

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