原文標(biāo)題：戴德梁行：蘇州寫字樓市場逆勢中堅(jiān)守求變 國內(nèi)資產(chǎn)證券化方興未艾

2019年12月10日下午，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行在蘇州舉行2019年年度媒體搶聽會，就2019年蘇州寫字樓市場進(jìn)行了回顧和展望，并圍繞中國資產(chǎn)證券化專題以及已走在國內(nèi)前沿的蘇州實(shí)踐話題進(jìn)行分享與探討。

2019蘇州寫字樓市場： 逆勢中堅(jiān)守求變，期待破繭成蝶

2019年1-11月，寫字樓租賃市場，園區(qū)仍為成交主力，多板塊格局在逐漸形成。整體成交表現(xiàn)欠佳，1-11月全市甲級寫字樓凈吸納量為59,581平米，上半年主要因新型金融公司退租頻發(fā)，導(dǎo)致凈吸納量下降明顯，下半年有所回升。全年有多個(gè)項(xiàng)目上市，共同導(dǎo)致空置率攀升，截至2019年11月底，全市甲級寫字樓空置率為31.37%。各區(qū)租金面價(jià)保持平穩(wěn)，各項(xiàng)目通過免租期、裝補(bǔ)等優(yōu)惠吸引客戶。蘇州中心成交表現(xiàn)穩(wěn)定，地標(biāo)虹吸效應(yīng)凸顯。金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技仍為主要成交行業(yè)，其中保險(xiǎn)、律所需求活躍，聯(lián)合辦公表現(xiàn)穩(wěn)定。整體企業(yè)擴(kuò)租減少，新設(shè)比重增加，主要來自上海、北京及江蘇其他城市。客戶選址時(shí)，針對物業(yè)、租戶服務(wù)等軟性因素關(guān)注度有所增加。

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管 沈潔發(fā)言

銷售市場方面，2019年1-11月，寫字樓成交面積319,702平方米，其中有中海財(cái)富中心、建屋金融中心、中新領(lǐng)袖天地三宗大宗成交 ，主要為非市場行為。散售市場相對穩(wěn)定，小面積低總價(jià)是主流。園區(qū)湖東板塊的地標(biāo)項(xiàng)目九龍倉國金中心，表現(xiàn)優(yōu)異，實(shí)現(xiàn)去化速度與價(jià)格的雙優(yōu)。

商辦土地市場方面表現(xiàn)相對活躍，2019年1-11月，全市共成交45宗。其中吳中區(qū)與相城區(qū)成交最多，分別為14、11宗。整體純商辦項(xiàng)目稀少，以住宅配套商服用地、小體量商務(wù)金融用地、綜合商業(yè)用地為主。工業(yè)園區(qū)僅成交4宗，其中最大一宗（用地面積）為蘇州嘉得寶置業(yè)有限公司競得，總用地面積30,110.78平米，建筑面積36,132.94平米，規(guī)劃為零售商業(yè)用地，另有啟迪設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司競得一宗用地面積15,678.02平米，規(guī)劃建筑面積47034.06平米的商務(wù)金融用地。

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，受整體環(huán)境影響，2019年蘇州寫字樓市場表現(xiàn)欠佳，各開發(fā)商采取多項(xiàng)措施積極應(yīng)對，高品質(zhì)地標(biāo)項(xiàng)目具有虹吸效應(yīng)。未來五年，蘇州寫字樓新增供給約190萬平方米，競爭激烈。高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)各自發(fā)力，各具特色的多板塊格局加速形成。她預(yù)計(jì)未來整體市場一方面受到宏觀環(huán)境以及高庫存的影響，短期內(nèi)空置率仍將有一定上升；另一方面未來伴隨著新鴻基、萬科等更多專業(yè)開發(fā)商高品質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)入市，將帶動整體市場的提升。宏觀層面，自貿(mào)區(qū)、長三角一體化等政策的落實(shí)，為商辦市場帶來利好，更多優(yōu)質(zhì)客戶的進(jìn)入對寫字樓產(chǎn)品也提出更高要求，同時(shí)促進(jìn)辦公產(chǎn)品的持續(xù)去化。政府的全力推動將創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，促進(jìn)商辦市場發(fā)展。

沈潔認(rèn)為，目前的首要任務(wù)是在逆勢中保持競爭力。在硬件趨同的情況下，未來產(chǎn)品逐漸向綠色、科技、人文、共享趨勢發(fā)展，客戶對軟性服務(wù)要求提高。同時(shí)需要提升項(xiàng)目城市影響力，品牌影響力，運(yùn)用大數(shù)據(jù)構(gòu)建客戶社群，打造項(xiàng)目完整生命周期專業(yè)價(jià)值鏈，從而在未來獲得成功。

國內(nèi)資產(chǎn)證券化：金融創(chuàng)新手段，資產(chǎn)盤活工具

商業(yè)地產(chǎn)有投資規(guī)模大、回收周期長的特點(diǎn)，使得其對資金的要求尤為突出，而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化豐富了企業(yè)融資與物業(yè)退出渠道，讓整個(gè)開發(fā)過程形成了“投融管退”的閉環(huán)，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資有著重要作用，在房地產(chǎn)市場中迸發(fā)巨大能量。戴德梁行提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月，內(nèi)地類房地產(chǎn)信托投資基金（類REITs）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、商業(yè)物業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持票據(jù)（CMBN）市場規(guī)模超3700億元，并在2019年下半年保持快速增長勢頭。

戴德梁行聯(lián)席董事、蘇州估價(jià)及顧問服務(wù)部主管周涵之介紹，自2014年中國首單類REITs中信啟航問世以來，截止2019年12月5日，戴德梁行共參與了74支國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，占據(jù)將近50%的市場份額，發(fā)行規(guī)模超1800億元。在蘇州，戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部包攬了全國首單社區(qū)商業(yè)物業(yè)類REITs產(chǎn)品“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、蘇州首單CMBS產(chǎn)品“華福-蘇高新永旺夢樂城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等所有已發(fā)行的6單房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

從諸多案例分析發(fā)現(xiàn)，在北上廣深等一二線城市成熟的核心地段，國有企業(yè)擁有著大量存量商業(yè)物業(yè)。而這些物業(yè)普遍存在著由于建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初設(shè)計(jì)功能與目前市場需求不匹配等客觀問題。隨著城市更新進(jìn)程的進(jìn)一步深入，國有企業(yè)也應(yīng)當(dāng)更主動加入到存量物業(yè)改造煥新，使國有資產(chǎn)提值增效升級，并熟練運(yùn)用資產(chǎn)證券化等現(xiàn)代融資金融工具。

與此同時(shí)，我們注意到已經(jīng)有不少蘇州的國有企業(yè)率先參與到了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行中。資產(chǎn)證券化能幫助持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資或退出，也是金融工具與金融產(chǎn)品結(jié)合的創(chuàng)新。它將企業(yè)擁有的資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)，以證券形式融資, 一方面可以滿足市場的投資需求，另一方面增加了企業(yè)資產(chǎn)的流動性，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。由于國企普遍存量資產(chǎn)巨大、經(jīng)營效率有待提升，發(fā)行證券化產(chǎn)品不僅有利于優(yōu)化國有企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)引入更多資本，可有效盤活國有資產(chǎn)。因此，國有企業(yè)資產(chǎn)證券化可以優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，降低不良資產(chǎn)和負(fù)債率，提高企業(yè)的經(jīng)營效率。

戴德梁行聯(lián)席董事、蘇州估價(jià)及顧問服務(wù)部主管周涵之

戴德梁行蘇州公司副總經(jīng)理?xiàng)铈伎偨Y(jié)，自2003年戴德梁行寫字樓部服務(wù)工業(yè)園區(qū)建屋大廈、高新區(qū)新地中心這兩個(gè)蘇城東西兩翼首個(gè)甲級寫字樓至今，蘇州的城市天際線逐漸高聳入云。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，蘇州下設(shè)區(qū)縣中較早一批國家級高新區(qū)、國家級經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局已漸進(jìn)成熟，蘇州大市形成了東西并重、南北興起、區(qū)縣多點(diǎn)開花的良好局面。隨著產(chǎn)業(yè)的成熟、人口的導(dǎo)入、人才的聚集和服務(wù)業(yè)的興起，蘇州樓宇經(jīng)濟(jì)也即將進(jìn)入堅(jiān)守中求變、持有下創(chuàng)新的存量時(shí)代，“存量資產(chǎn)管理+長效機(jī)制運(yùn)營”將是地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)商接下來面臨的主要議題，如何在激烈的市場競爭環(huán)境中通過打磨自身產(chǎn)品和運(yùn)營基因來提升競爭力，將是大家要面臨的共同挑戰(zhàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為對房地產(chǎn)金融市場的重要補(bǔ)充、盤活國有資產(chǎn)的金融創(chuàng)新工具，近幾年在中國大地上方興未艾，走在前列的蘇州國有企業(yè)已在這個(gè)市場上誕生多個(gè)國內(nèi)首單。戴德梁行蘇州分公司將繼續(xù)以現(xiàn)代樓宇和產(chǎn)業(yè)招商為基石，以估價(jià)和策略發(fā)展等專業(yè)顧問為助推，攜手各界促進(jìn)蘇州高質(zhì)量發(fā)展，向世界和中國宣傳：“選擇蘇州就是選擇機(jī)遇、選擇成功。”

戴德梁行蘇州公司副總經(jīng)理 楊婕發(fā)言

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